以租养房完全攻略

对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。当相当多的投资人把目光投向了以租养房这种投资模式时，您真正了解有关以租养房的相关情况吗？请看———

　　记者采访发现，房产投资一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益，二是以出租等方式获取房地产投资的长期增值收益。不管选择二者中的哪种投资方式，房产投资正成为老百姓追逐的热点。以租养房三大原因

　　随着人们在房产领域投资意识的增强，许多人将目光瞄准了“以租养房”的方式。

　　首先，房地产租赁投资具有保值、增值及投资收益率高的特点，房价上涨，房屋租金自然随后攀比上升。如果将原有住房出售后的房款存入银行，利息收益较低；相反，若将其出租，按当前的市场租金水平，收益率肯定要高于存款利率。此外，其对通货膨胀的抵御功能一般较强。

　　其次，房地产租赁投资具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点。稳定的收入通常要比不稳定的高收入来得踏实。另外，房地产作为一种投资，是一种永久性商品，除因较大灾害外，它不会受到损害，也不会丢失，是一种不需要保险箱保管的财富。

　　以租养房两种类型

　　以租养房的客户归纳起来主要分为两大类：一类是买新租旧；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款。一般来说，影响出租回报率的主要因素有三个；一是每月的租值，二是出租率或空置率，三是购买物业的总价。通过出租回报率的计算，可以了解一年内物业出租回收的总金额与投资物业总价的百分比，掌握购置物业总投资每年的利润率。

　　以租养房两种投资

　　既然是投资，理所当然得考虑投资收益，计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具：

　　1.投资回报率分析

　　公式为：（税后月均租金—物业管理费）×12／购买房屋单价。

　　此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　2.投资回收时间分析

　　公式：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金—按揭月供款）×12

　　这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围广也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。