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以租养房完全攻略

 
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对普通老百姓而言,房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。当相当多的投资人把目光投向了以租养房这种投资模式时,您真正了解有关以租养房的相关情况吗?请看———

  记者采访发现,房产投资一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益,二是以出租等方式获取房地产投资的长期增值收益。不管选择二者中的哪种投资方式,房产投资正成为老百姓追逐的热点。以租养房三大原因

  随着人们在房产领域投资意识的增强,许多人将目光瞄准了“以租养房”的方式。

  首先,房地产租赁投资具有保值、增值及投资收益率高的特点,房价上涨,房屋租金自然随后攀比上升。如果将原有住房出售后的房款存入银行,利息收益较低;相反,若将其出租,按当前的市场租金水平,收益率肯定要高于存款利率。此外,其对通货膨胀的抵御功能一般较强。

  其次,房地产租赁投资具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点。稳定的收入通常要比不稳定的高收入来得踏实。另外,房地产作为一种投资,是一种永久性商品,除因较大灾害外,它不会受到损害,也不会丢失,是一种不需要保险箱保管的财富。

  以租养房两种类型

  以租养房的客户归纳起来主要分为两大类:一类是买新租旧;另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款。一般来说,影响出租回报率的主要因素有三个;一是每月的租值,二是出租率或空置率,三是购买物业的总价。通过出租回报率的计算,可以了解一年内物业出租回收的总金额与投资物业总价的百分比,掌握购置物业总投资每年的利润率。

  以租养房两种投资

  既然是投资,理所当然得考虑投资收益,计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具:

  1.投资回报率分析

  公式为:(税后月均租金—物业管理费)×12/购买房屋单价。

  此种方法是目前地产投资中最常用的,此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率,是选择“绩优房产”的简捷方法,但它又有弊端:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

  2.投资回收时间分析

  公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金—按揭月供款)×12

  这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析,考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素,可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步,适用范围广也更广,但有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。

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