耶鲁大学开放课程：《金融市场》第12课

第12课

Real Estate Finance and Its Vulnerability to Crisis
房地产金融和其易受危机影响的脆弱性

 

一共有三种投资商业地产的途径，第一条途径是通过经营公司来持有商业房产，剩下两条途径就是DPP和RIET。

 

DPP即直接参股项目，传统上这是最重要的商业地产持股方式，DPP是代表投资人持有商业地产的金融机构。最重要的一类DPP叫做有限合作制，简称LP。人们之所以通过有限合伙的形式来持有商业地产而不是以公司的形式来持有商业地产其原因非常简单。那就是公司利润税，公司需要上缴利润税，但DPP不需要。

 

通常合伙制企业的问题是合伙人具有无限责任。公司是一个实体，它可能被起诉或者亏损超过了自身的价值，但是对投资者而言公司的价值永远不会小于零。因为投资者对公司过失不负有责任。如果你买了一个公司的股票，你最多只会赔掉投进去的钱，所有这叫做有限责任。如果你加入了合伙制企业，个人需要为企业的债务承担责任。然而也有一种有限合伙制，气质宝库两类合伙人：普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人要承担责任，有限合伙人则不需要承担责任。

 

通常人们会以有限合伙制形式持有房地产。选择有限合伙制是因为，如果人们要为这个投资负担无限责任，你就很难说服别人参加合伙投资。DPP很复杂所有一般的原则是只有可信投资者才能参与其中。

 

房地产投资信托基金，简称REIT。它是面向所有人的，是只持有房地产的公司。它属于投资中介，不留存利润，还必须长期持有。这样是让投资者不能快进快出，不希望让他们在房地产市场投机，而是希望他们是房地产的持有人。

 

抵押贷款是以财产作为抵押的债务，如果你不能偿付贷款，这项资产会归债权人所有以偿还你的债务。其中关键的一定是贷款价值比率，简称LTV。

 

人们十分担忧中介在房地产浪潮中没能占到先机，这种担忧正是这轮繁荣的幕后推手，他们担心如果现在不买房以后恐怕会买不起。