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“白天在浦东的金茂大厦上班,晚上在昆山阳澄湖边品茶”,这能否成为上海市民日常生活的一种写照?昆山,一个原本只能让人联想到“阳澄湖大闸蟹”的地方,现在却成了部分上海人的置业之地。
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上海的高房价,正迫使越来越多的购房者将眼光投向上海的近邻。从历次房展会上,昆山楼盘的展位不断扩大。事实上,上海人置业昆山尚属起步阶段。随着未来沪宁城际的开通,轨交11号线逐渐延伸到昆山花桥,那时昆山的房价还能继续保持“洼地”吗?
7日,晨报记者前往昆山花桥探访了几个热销楼盘,从交通、环境等各方面考察了当地楼市,果不其然,那里已成为上海楼市的后花园。一些大盘的销售人员告诉记者,“来我们这里买房的99%都是上海人。”
“班车堵车”失去部分住户
目前,上海的购房者大多选择临近的花桥镇、千灯镇的楼盘,昆山中心城区或开发区的楼盘相对少人问津。7日上午7点左右,记者从轨交三号线金沙江路站口出发,驱车走高速公路前往昆山。由于是周日,并不堵车,只花了1个小时左右就来到昆山花桥镇。
记者首先来到绿地21城启航社,绿地21城是上海开发商在当地开发的最大规模的项目,规模之大如同一座新城一般,其中的易买得大卖场已开张,周边的麦当劳、苏宁电器等商业餐饮设施也已投入使用。
启航社距离目前上海轨交11号线的墨玉路站距离为4.5公里,步行需45分钟。不过有4辆公交车可以直接坐到11号线嘉定的墨玉路轨交站口,车程大约10分钟。未来11号线还将延伸到花桥。据上海市规土局官方网站上介绍,11号线延伸至花桥的方案已初步完成。从网上目前公布的规划示意图来看,11号线出墨玉路站后,将大致沿着沪蓉高速(原沪宁高速)设立“兆丰路站”、“光明路站”和“花桥站”这三站。相关专家介绍说,按照现在的设想,11号线的延伸段可能明年动工,2013年
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那目前这里的市民如何出行?如市民从铁路上海站坐动车只需20分钟就可到昆山站。当然,对居民来说,更可靠的出行方式是小区班车。
“我们设有自己的班车,班车会停靠11号线,终点站为上海轨交2号线中山公园站。”绿地21城启航社的销售人员这样向记者介绍:班车的售价为来回8元,首班是在早上6点10分,每10分钟或者1至2小时一班,这是依据上下班高峰等因素决定的。”不过销售人员坦言,受未来11号线延伸段的开通以及堵车等不稳定性,可能会失去一部分住户的青睐。
7日上午11点半,记者坐上了从启航社回中山公园的班车,由于并非工作日,而且是中午,有40个左右座位的班车上座率不高,只坐了十几个人。司机告诉记者,平时工作日乘班车的人还是挺多的,平均可以达到60%-80%,高峰时间基本都坐满了。大约过了一个小时,记者的班车就到了中山公园站。司机说,如果是上班日,即便路堵,单程也不会超过一个半小时。
在另一个楼盘———鑫苑国际城市花园,销售人员宣称自己距离未来11号线的延伸段仅2公里左右,步行过去只需十几分钟。另外,门口有127、102、222这三部公交到达轨交站。在明年年底交房后,该楼盘还会开设自己的班车,但班车终点站和收费还未确定。另外,住户还可以通过公交车坐至安亭汽车站换车回到市区。
昆山房价向万元挺进
昆山的房价总体大大低于上海,但现在,临近上海的花桥房价,也正在向万元挺进。在启航社,记者了解到,最小的房型也要卖到8500-9000元/平方米。这在记者探访的三个楼盘中属于最贵的。据其售楼处负责人表示,已售出了98%的房子。如果现在买房,还是能享受一定的优惠,但具体的优惠价钱视所购房子大小而定。比如138平方米的三房房型,总优惠价可以达到3万元。
鑫苑国际城市花园楼盘的均价为8500元
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另一个楼盘———中城花桥国际的公寓楼已经全部售出。记者在现场了解到,今年4、5月份,中城国际将推出一批联排别墅,均价约为1万元/平方米。但售楼处并没有透露其优惠措施。
昆山房子感觉如何?由于上海土地资源稀缺,不少小区都显得比较局促,密密麻麻的高楼给人钢筋水泥森林的感觉。相比而言,记者昨天探访的三个昆山楼盘的整体环境都不错。当记者步入绿地21城启航社,便被其宏大的气势所震撼,不仅主干道宽阔,而且两边的楼房布局有序,毫无大都市中的压抑。小区内也绿树环绕,空气清新,环境显得非常优雅、别致。鑫苑国际城市花园和中城花桥国际那里的空气也很清新,不过由于仍有房屋在建,所以整体感觉没有绿地21城那样规整。
上海产证+固话吸引买家
上海人是买昆山房的主力军已是不争的事实。那比例究竟多高呢?在绿地21城启航社售楼处,记者现场观察,在停车场中,绝大部分汽车均为沪籍的汽车牌照,只有少量为苏籍牌照。销售负责人告诉记者“来我们这里买房的99%为上海人。”中城花桥国际售楼处也表示,来这里买房的80%-90%为上海人。
在鑫苑国际城市花园售楼处,记者看到许多前来咨询的购房者,但听口音却不都是上海人。果然,记者遇到了一名居住
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据其售楼人员表示:“来买房的有一大半是上海的顾客,还有很多来自温州,剩下的就是昆山本地以及其他地区的顾客了。”为了吸引上海买家,昆山楼盘除了价格稍有让利外,还在其他方面动了不少脑筋,如启航社的房源分为两部分,上海产证和昆山产证。其中上海产证的住户可以安装上海区号的固定电话。
花桥、玉山和开发区受欢迎
得益于外来购买力,昆山的房产市场持续火爆,即使在去年底,上海的楼市成交量已经开始回落的时候,据昆山搜房网统计,2009年12月昆山楼市全市共成交7987套,与11月份相比增加323套。进入2010年,记者注意到搜房网上的昆山楼盘日成交数还是比较平稳的,保持在每天100套出头一些,没有大幅下降的迹象。
从区域成交情况来看,去年12月的昆山楼市成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。其中,最靠近上海的花桥12月总成交2340套,比11月2077套上涨了12.7%,成交量占全市总成交近3成。位置优势让花桥俨然成了上海客置业的首选地,在12月全市热销楼盘统计前十名中,花桥楼盘住宅占半壁江山。住宅方面,鑫苑国际花园、常发香城湾、绿地启航社等项目每月都能卖出200-300套。
易居中国分析师薛建雄建议,如果是到昆山买房的自住客,建议还是应该买在离上海最近、相对配套最完善的花桥。“从出行成本来看,从花桥到上海,坐社区班车的话,来回也就十元左右。可是如果住在昆山其他区域,坐火车到上海票价单程就要15-18元。”另外,生活成本方面,花桥的医卫商业设施也比较齐全,且形成了非常成熟的社区
投资潜力:一套换三套?
最近几年,上海、苏州市内的房价涨幅十分惊人。但夹在两大城市中间的昆山,其房价却一直非常平稳。在上海全市均价已经达到1万-1.2万元/平方米左右的水平时,昆山长期保持了单价5000元平方米左右的房价。昆山房产市场的低价优势和持续放盘吸引了越来越多的外地购房者。甚至有投资客卖掉一套上海市区的房子,可以换取昆山的三套房。
然而从去年下半年起,和上海楼市的发展轨迹类似,昆山楼市也不断上涨。
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中原地产研究咨询部高级经理马冀告诉记者,目前上海外环外一些楼盘已经有了打折促销的现象,这样的效应可能也会辐射到昆山,各新盘的促销力度有可能会加大。加之毕竟未来轨交11号线、沪宁城际等将继续拉近昆山和上海的距离,所以尽管现在价位已经有所走高,但仍有一定的投资潜力。
业内人士建议,这段时期可以留意一下成交情况,如果春节后发现成交量突然下降,则表明楼市面临调整,可以观望一下。如果还是比较平稳的话,则可以买入。
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