房市将走向漫漫熊途，投机市无法做长期投资

房市将走向漫漫熊途，投机市无法做长期投资（） 
炒房者买房的所有理由中，以“房产长期投资必富”为最大理由。所以，搞清楚“房产能不能长期投资”这一问题至关重要。
 
1.炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。
深 圳2006年买房者中有30%在办产权证后半年内转手，投机之严重可见一斑。许多楼盘炒房占六成。投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头 箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票，就不再是长期投资 的佳品了！我国炒房是第一回，炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很 容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌30%后，李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为民工。
 
2.面临变幻莫测的市场风险，长期投资难以实现。
炒 房者说：“房价从长期趋势看是上涨的”。要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价 远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，你从这种长期趋势中得到了什么好处？
石油比房子重要得 多，稀缺得多，刚需性更强。2007年11月中国石油上市首日最高价48.62元，2008年7月石油期价大涨高见每桶146米元，中国石油反而大跌在 15元。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。房市大牛市里每平米1.2万元感觉还要涨，一窝蜂跟 风买进。大熊市里每平米0.8万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房者的各种理由在冷酷的市场面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的 是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。
 
3.各国ZF都把炒民生当作恶瘤切除了，炒民生害处多，不可能长久。
如 果其他民生资料象住房一样也睁一眼闭一眼地任其炒作，游资可以将饮用水炒成每吨10元，游资可以将大米炒成每斤10元。它们对于人类更加刚需！所以，炒民 生不得民心，不会长久。有哪国不严禁哄抬粮食、蔬菜、饮水、公交票、火车票、房子等民生资源价格的行为？炒民生危害社会。劳动越久越买不起房，恶劳者、投 机者就会日增，社会如何和谐、发展和稳定？炒民生会危及正权。各国在吃大亏后都把炒民生当作恶瘤切除了。
买彩电曾经要开后门，经常涨价。家电业走 下坡路已经10年了，可能再10年，家电业也牛不起来了。不怕象股票那样大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心，被归入“炒民 生”（与“炒粮食”同类）后将从此一蹶不振。比如日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套，所以炒房被套应该抛！
 
4.所有大城市，在任何一天，都有大量的过剩的土地和住房，长期供不应求是大谎言。
土 地供给短缺的谎话已被识破。到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而 来的。1000万人的城市再来500万人，土地也不缺。土地可再生，盖了拆，拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖24层就是4倍土地。土地更少的 日本香港照样有房熊市。无论多么奇缺, 泡沫大了就会破灭。
二线的E市总人口1000万。睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房 子里。从静态上，我今天可以大声地说：“今天，我市99.99％的人住在房子里，尚未住人的住房的总数，大于往前6个月的住房卖出数。” 炒房者辩解：我 们说的供不应求是指未来。我回答说：今后50年的任何一天，我都可以大声地说出这句话，所以，大城市里的住房，毫无疑问的过剩，大量的过剩，永远的过剩！ 不然，请你告诉我：哪个大城市，在今后哪一天，我不应该说出这一句话？
做长期投资，在20年里，要历经许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗 产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让你遇到一种，就亏 大了。因为平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但大风险到来的那一天起的一段时间里，买者因为恐惧而停止买入，大量的供给（“可售将可售房总数”68万 套）就象堤坝崩溃，洪水奔涌而出。大家竞相杀价，夺路而逃，价格一路走低。
 5.六年后大城市将过剩几十万套投资投机房, 就象股市的“大小非”，埋下了长期大熊市的祸根。
2008 年的今天，在E市。300万人租房 / 6人 = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的住房”（闲置房、挂牌待售房、在建房等） 12万套 = “目前可售将可售房总数”62万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套（计算会有一定的误差，但不要 紧，只要思路正确，结论就是基本正确的）。为何“六年后可售将可售房”不但没有减少反而增加了？
供给日益增多。房子和衣服、汽车一样是容易大量制 造的商品。容易制造就容易过剩。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。投资投机者买人后，因为不放几年就没有大回报，有的一时租 不出卖不出，有的人在外地顾不上，有的有钱买房无钱装修，等等，所以闲置房就大量出现了。
开发商推高房价,刚需日益减少,最终作茧自缚。因为房价越涨越高，低收入者、小白领先后被挤出市场。跌势已经明显，有价无市，看的多买的少，投机者也不敢买了。有效刚需已经小于超多的供给力（现有的可售待售房）和超强的生产力（后续的在建待建房）。
一 二线大城市的城市化已放缓，新移民的刚需不多。六年后农村计生使新劳动力减少。石油大涨、币升值和通货膨胀使以低人力成本、低收益率抢占国际市场的外向型 经济模式难以持续下去了，一些企业“倒闭”、“外迁”，出现“民工荒”。因为住房等生活成本过高和城镇化登场使许多人对大城市“望而却步”，“离城出 走”。种粮食无利可图将导致粮食短缺，到时劳动力需要“上山下乡”。动辄百万，新入城者立足未稳，一下子就具有购买自住房能力的很少。
投资投机者的买是为了高卖而获利，买人时表面是需求，买入后就转化为供给。“将投资投机房归类于需求”是尚未被识破的骗局，揭开投资投机房的“供给本质”后，房市就露出了供大于求的真面目。
好戏总在后面压轴。今后，当持有人发生信心危机时，几十万套投资投机房就象“笼中虎”，就象股市的“大小非”，将成为“卖出大潮”的祸根。
 
6. 独生导致许多“80后”的子辈拥有7套房。二十年后大城市闲置房将随处可见。社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。老龄化社会的特征越来越明显了。这是一个不 可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程。“Ⅹ趋势”已经形成了：“老人身后腾出住房数”不断趋大（/），“结婚购房数”（＼）不断趋小。大概 10几年后，在发展到“＜状态”时，就是“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”了,占到刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。
25年后，许 多“80后”的子辈拥有7套房。今年2岁的张小强，父母是近三十岁的“80后”，住1套房。近六十岁的爷爷奶奶另住1套房。外公外婆另住1套房。张小强最 终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。25年后，张小强和李小花买1新房后结婚，李小花情况相同，也拥有3套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭 很多。25年后，爷爷奶奶和外公外婆不在了，房龄在三四十年了。那时如果住房还是金贵，拿到拆迁费后就会按揭换成新房，以租养贷，于是七套还是七套。更为 可能的是住房将大量过剩，拆迁无利可图，就闲置在那里了。
以上说明，人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？

 

7.目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。
目 前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧 0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万 元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉 他。”
总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年7月，沪深股市不少绩优股的市盈率在20倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。

8. 六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。
“六年后可出租房总数”=  “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。
“六 年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套（三十六万人） + “六年里租房结婚等原因净 增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出净减租房”6万套 =  42万套。
“六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31％。
从 计算中可以看出，由于每年“从租房搬出数”比“新增租房数”多，租房变闲置房的不少，所以“可出租房过剩率”很高，而且将一年更比一年高。为什么“可出租 房过剩率”一年更比一年高？一是六年内要么有一次熊市，要么开发商低价大促销，从而把近几年建造的大量新房卖出去了。由租转买搬出的很多。二是廉租房欠帐 十几年，“大补欠”。由租转住廉租房搬出的很多。三是城市化放缓，新增租房人口较往年少。

9.几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。
六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就象你5年前买的电脑一样已经过时了。
现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。“六年后可出租房总体过剩率”为31％，只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40％。
“可 出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。“六年后可出租房总体过剩率”31％，“十年后可出租房总体过剩率”40％。然后，“近几年建造的可出 租房过剩率”可能接近60％，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。于 是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。

 

10.严重过剩及其后果大白于天下后，跌跌不休的熊市就来临了。
E市的炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大 量囤积住房的。六年后，“严重过剩后住房已经失去投资投机价值”和“可出租房将大多数闲置”这二个真相就大白于天下了。黄金变成钢筋，美梦变成噩梦，于是 有如股市“大小非”的“可售房”就纷纷挂牌求买。可是，历经16年的买力消耗，想买的基本上都买了，买得起的基本上都买了，已经难以找到足够的接棒人了。 可出租房严重过剩所导致的房熊市就开始了。
“六年后可售将可售房总数”68万套的这些主人，就要杀价抢过“独木桥”了。独木桥有多大？“每年自住 性刚需购买”5万套。68条狼抢吃5块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。你不要以为杀低了就薄利多销了，不然，“买涨不买跌”，早买一 个月就多亏1万，买的人越来越少；晚卖一个月就多亏1万，卖的人越来越多。丧失信心后的恐慌又加速价格的下滑。跌跌不休的熊市就越来越寒风刺骨了。
产能严重过剩，再盖下去就是把钱往火里丢了。在事实面前，开发商终于醒悟了，一松劲，烂尾楼就开始出现了。
每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。价值规律说明：价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。受到老房子跌跌不休的影响，那时较新的房子也被拉到价值轴心下方去了，成了便宜的消费品。

11. 住房的相对过剩，源于市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争。
“生 产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓 库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的基本上就是这样的景象。
从整体上看，生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，过度的放贷、火热的土地竞拍还加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，在房市，我们已经初步看到了生产相对过剩的状况，而且呈现不断恶化的趋势。
上 帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计高负债率的后果，四处 借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，黑钱、灰钱、“红包钱”和规避通货膨胀的钱大量流入，许多公司和企业收益低，转来房市追逐高回报，各路资金不 断流向超额利润的房地产；由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经 济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。
因为不涨就没人追买，开发商每批都 提价，所以总房价每年以40万、60万、100万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不 断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。

12.开发商和炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，住房日益过剩难以避免。
炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们已经被 冲昏了头脑，高估了自己对房市的把握力，只见ZF力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。
“刚 需很大，再多的房子也供不应求。”是废话。开发商和炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智，所以必然是：囤积量 X ＞ 刚需量y。囤积量X大是因为“30％的人却拥有70％的钱”，刚需量y小是因为“70％的人只拥有30％的钱”。这个铁的事实谁也改变不了！在 X ＞ y的式子里，不管刚需量y = 5万套，还是y = 500万套，式子不变，所表示的意思都是“供大于求”。
“富人钱很多，再多的房子也 供不应求”是废话。因为不管刚需的口袋有多大，都小于富人的口袋，所以，囤积量X要大于刚需量y（比如每年5万套）很容易。但是，囤积量X一超过5万套， 富人就有被套牢的风险了，即使还有几十亿元也不敢再投入了。深圳待售5万套，富人就是因此而不敢再买的。
如果刚需量小，炒房者就会因为无人接手而 被套牢，所以99％的炒房者在买人时都坚信刚需量y很大。这种想法的富人很多，富人的钱很多，所以囤积量X很快就大于y了。就象养大虾，物以稀为贵，一斤 卖30元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大养特养。你市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地种出13车。市场需求增大到100车，就会养出130车。
总之，在房价大涨、房市好赚的情况下，供给必然过剩，大量的过剩。物极必反。大量的过剩必然导致（象砍果树那样的）熊市来临！

 

13.买房做长期投资是亏本的买卖
因为投资别的每年有10％收获，所以2007年买新房90平米时，首付、装修、家具家电花65万  * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）=  65万 * 4.18 = 15年里付出资金成本为272万。按揭65万 * 每年付息 0.06 * 15年 + 65万 = 按揭成本为123万。272 + 123 = 为了这套房15年里总共付出资金成本395万元。
如果十年里租房，3万 * 15年 *涨价系数1.5 = 租金68万。说明：在高位买房，付出了难以想象的很高的代价。
15年里总共付出资金成本395万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了4.39万元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后该地段新房价格要涨到每平米6.27万，你才保本。说明：买入已高估的房子注定是亏钱的。
如果你想赚一倍的钱，十年后该地段新房价格要涨到每平米12.54万，可能吗？说明：买入已高估的房子赚不到钱。

14.误判长期投资价值，沦为高价房奴太悲惨
遇 到经济衰退，那时高价房奴最悲惨。有一人失业或收入降低，家里有人生病就可能断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。70年使用权是一个 “镜中花”：房子的价值在35年后降为零，只有土地还值钱。35年后，人口大减，不断盖房，房子必然大量过剩，必然不值钱。高楼房每户只占有8平米土地， 土地是国有的，补偿使用权的拆迁费很少。30岁 + 35年 = 65岁你需要再花钱买一次房，但你没有钱，只能拿拆迁费去租房。别以为“一次购房，终生 有房。” 别以为“可以把房子当宝贝传给子孙后代”。高价房奴主动伸长脖子让人宰真窝囊，活得太累，繁忙一生，两手空空。
开发商说：“自住者任何 时候买房都是对的。”明知房价要下跌了，可能买贵了40万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。用40万来投资不好吗？用来买好的家具、家电不好吗？出去 旅游不好吗？让孩子读好些的学校不好吗？为了2年的面子让自己多吃了8年的苦。你用40万去买面子。人家在背后笑话你，你有何面子？
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