投资是一门学问,不同的观点不同的结果,什么是明智的投资,这个问题很难回答,《未来10年的10大投资:后次贷危机时代的明智选择》仅帮朋友宣传。
譬如,如果甲小姐购买了一套100万美元的住宅,并且动用了10万美元的存款付了首付(为了简化分析,我们忽略那些令人不愉快的可变费用,例如交易成本和课税),随后,她买的住宅涨到150万美元,将会出现什么情况呢?<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
她的“成本”是100万美元,这可以从她的住宅销售价格,150万美元中扣除。仅仅投资10万美元,其利润就高达50万美元——五倍的增长!甲小姐可能说,真想不到。
假设甲小姐以150万美元的价格出售她的房子,而新的购买者,乙先生,拥有房屋“新”价值10%的存款,也就是15万美元,支付了首付。
在两年时间里,乙先生不得不出售他的房屋(可能由于他已失业,或者是支付的利息对他来说太高,或者他由于别的原因而搬家)。不幸的是,在那一时期,房价出现急剧下跌,因此,乙先生只能以130万美元的价格(扣除所有成本)售出房屋。那意味着他遭受了20万美元的亏损。这一损失的影响是什么?首先,他可能已经亏光了自己的15万美元首付。这一损失已经不可挽回。
其次,相对于债务,他的销售价格存在一个缺口(150万美元,减去他最初的15万美元,等于135万美元),他仍欠银行5万美元。
太糟糕了!但出售自己的房子之后,乙先生无疑可以远离债务了。不——总体说来,他并没有远离债务。大多数抵押贷款是具有追索权的贷款——换句话说,你必须提供个人的担保,如果你无法还清全部抵押贷款,你依然欠着银行或者贷款机构的债——即使你已经售出了房产。
因此,我们虚构的乙先生仍然借着银行5万美元的债——他要么选择偿还,要么背着这一债务走向破产。这可不是一种令人愉快的情形。
但是,毫无疑问,你可能会说,乙先生已经在两年之内不用支付租往房屋的租金了,那将为他省下一笔钱。
确实如此——但请记住,乙先生总共损失了20万美元——他的全部投资加上另外欠银行的5万美元——而且在他还清银行贷款之前,他将继续欠债。
他还必须支付在购买和出售房产时的各种费用,但为了突出主题,我们暂时将它们撇开不提。
我们不能忽视的一件事情,就是在买卖房屋期间,他将向银行偿还抵押贷款时必须支付的利息。让我们假设利息每年为6%。对于135万美元的债务,每年的利息将达到8.1万美元(这一例子可以替代任何种类的货币——对所有货币都是一样)。
除此之外,他可能必须支付所谓的“分期偿付”或者本金还款,换言之,就是每年必须要向银行偿还债务的一部分,但为了更进一步减轻这一例子中乙先生的痛苦,我们撇开那些不考虑。
因此,简而言之:
Ø 乙先生降低了20万美元出售自己的房屋;
Ø 他住在这一房子的两年时间里,每年必须支付8.1万美元的利息;
Ø 还有其他一些成本,几乎肯定会超过他可以获得的任何税收优惠,但我们为求简化,不考虑这些成本。
我们可以得出总损失为36.2万美元。
当然,他节约了一些租金——但那有多少呢?
如果乙先生租住一套房屋,该房屋的条件可以比得上他花150万美元买来的那套,每年他将支付150万美元之中的4%用作租金。那就是每年6万美元。或者说,两年累计的租金为12万美元。
当然,抵消掉这12万美元,就是这样的事实:他原本不必使用自己的15万美元存款,而那一存款本来就会产生收入(让我们假设为4%),但是由于他买房,这一收入没有产生。那样,2年累计为1.2万美元。
因此,总体而言,由于在错误的价格上购买了房产并在两年之后售出,乙先生亏损了36.2万美元。他节约了12万美元的租金,但损失了1.2万美元的利息收入,这笔利息收入是这样计算来的:15万美元在银行中存两年,以4%的年利率计算,他可以获得1.2万美元,但乙先生将存款用作了首付。
因此,他的总亏损额为23万美元——对于15万美元的投资,那是十分可怕的。
如果乙先生以100万美元出售房产——乙先生将不是在“投资”后亏损23万美元,而是亏损53万美元——一个极为恐怖的后果。
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