一个不错的买房帖子

http://beijing.bbs.anjuke.com/thread-1057914-1.html

其实现在随着大部分人对房产交易市场认识的加深，加上国家在这方面监管的加深，应该说，在交易中资金的安全度是越来越高了。现在国家推出了交易资金监管帐户。还有一些没有账号的中介会建议开立联名账户。这两种方式其实我自己并有没有用过，所以也不好评论其优缺点。我只根据我自己的经验讲述一下我认为最好最安全的一套资金给付流程。另外，在一笔交易中，首先涉及到的资金很可能是诚意金。只是一般数额不大且都在中介手上，没什么风险。上篇也对诚意金问题做了详细分析，这里就直接跳过了。
　　1.交定金。当买卖双方达成协议后，就要签买卖合同和交定金了。定金多少大致上由房价决定的，一般最少一万，大致上房价的10%左右吧（当然这里面也是有一些技巧可言，后面会有篇章讲述）。定金安全最稳妥的做法是将定金直接交给中介，由中介开收据写明双方违约责任（需和买卖合同违约责任一致）并盖公章确认。再由中介将定金转交给业主，由业主开收据给中介。这样，对于买家来说，中介由其固定资产在，保险性更高一些。而通常这个时候，中介也会将业主的房产证或按揭合同等暂时保管，作为他的一个保险依据。三方形成了一个互相牵制的三角。将风险减到最低。当然，如果你是买一个几百万的房子可能要交十几二十万的定金，却在一个全部资产不到2万元的中介成交，那就还不如将定金直接交给业主更保险呢。
　　2.首期款（或全款）。无论你是按揭贷款还是一次性付款。都应该把这笔款项留在过户当天交。具体做法是过户前先和业主说好钱所在的银行，让业主开好户头，过户当天买家带好卡和存折，先和业主，中介去银行打出余额，让业主看到足够的款项。然后把卡和存折交到业主手上（可别把密码也告诉啊）。然后三方一起去办理过户。在办完转名等手续该交契税的之前，就该是交楼款的时候了。因为一般来说，一个房产转名完成的标志是交完契税。即使办完转名了，如果没交契税，也是做不得数的。而这个时候想取消交易，也是必须双方同到场同意办理才行。所以这个时候，应该是处于一个比较平衡都放心的阶段。然后这个时候将税单拿给由业主保管，买家拿回存折和卡双方一起去银行转款。买将记得在过户前要中介帮忙算好业主可能会差的各种物业费用，然后再预多一点凑个整数。从应付款项中扣除交给中介。由中介交楼时清理完业主的各种费用后再退余额给业主。扣除一些尾款后其他的可以转给业主了，然后拿回税单去交契税。交往契税再把回执单据交回房管局，交易就完成了。
　　3.上面的流程是我们那么多交易中摸索出来相对安全，而且也容易被买卖双方接受的方法。但其实各个地方的交易流程，付款习惯不一样，而且整个流程还主要是以买家的安全角度为主。所以不同地方的卖家或者中介也未必能接受。因此只能给大家一个参考。尽量按照这种流程做，资金安全应该都是没有问题的。

同样需要注意的：

1.多做些功课，多了解一下这个小区。
　　　　2.安居客找房网站不错，里面房屋信息很多。不过你要辨别一下，几个中介发的是不是同一套房源。
　　　　3.如果确定是同一套房源就好办了，你去跟中介A说，你这个房源中介B手里也有，如果你同意中介费多少多少钱（请尽情发挥想象力，定一个数字，以免为了多挣中介费而抬高房价），我就去跟你看房子。这个时候中介就会说这是小钱，先看房子，怎么怎么样。不要妥协。
　　　　中介可能平常情况下不松口，我们是大公司很正规不赚差价怎么怎么样，但是遇到竞争就不一样了，无论多大的公司。切记。
　　　　4、最大的技巧：锁定小区之后，在网上如果看到感觉不错的房子，如果有两套以上最好，看房前选择两个中介公司看，这样后期操作起来你比较占主动。
　　　　
　　　　5、坚持自己先跟房东面谈价格。发挥想象力，尽情压价，但是不要谈崩。如果实在谈不下来再让中介去谈。他们是人精，总有办法。适当时候可以采取奖励政策，比如谈下1W，多付1000中介费。
　　　　6.看房前先白纸黑字约定：一、中介费用多少，签合同时支付一半，办完房产证支付一半。
　　　　二、中介查证房屋属权、房产证、土地证号、房主身份证、是否有抵押、涉讼、户口。如未查证，中介公司付全责。（这句话很重要）。
　　　　三、注意看房协议，不要签空白的，把地址写清楚，没填满的划掉。
　　　　四、购房人可以自己做评估和贷款。如委托中介，中介需保证利率折扣和评估价（需要做低还是做高）
　　　　五、任何情况下不得收取意向金。
　　　　六、所有资金（包括定金和首付款）走银行托管，不经过中介公司。
　　　　七、全部要付的款项一般是契税（1.5%或3，一般是1.5%，容积率超过1就是3%）
　　　　个人所得税1.5%
　　　　营业税差额的5.5%（五年以下，所以如果贷款少，能做多低就做多低）
　　　　抵押登记费380
　　　　评估费千分之二（如果自己找评估公司是千分之一）
　　　　手续费6快每平米。
　　　　登记费80元。
　　　　印花税5元。
　　　　（这些款项不同地区略有不同，可以多问几家中介）
　　　　超出部分，中介公司承担。