房产讲座笔记

一.学位房

    总基调：找得住、硬通货

 

二.初中“学位房”更加主要

1.深圳完全“小学+初中”学位太少

2.小学：家长更重要，小孩听话

3.初中：小孩叛逆，功课负担太重，知识结构重杂，竞争水涨船高，家长吃不消，学校和培训机构更重要

4.小学有直升，初中考高中考的是真本事

5.早做投资，享受学位+升值的双重收益

 

三.新型学位房值得投资

1.华润城、龙华很多大楼盘学位房，再比如龙光城的学位就比较知名

2.老的学位房太贵了，很多人认为有风险，新的学位房有想象空间、升值空间

 

四.学位政策，中短期难改

1.优质教育资源稀缺的情况下，除了房子，没有更好的，让各方满意的优质学位分配载体

2.目前，深圳在试点大学区，小学区政策等等，但难以摆脱房子的分配绝对权重

 

五.更新改造是未来深圳房地产的一个出口

1.国家层面，鼓励存量用地盘活、增加住宅地出让和占比，根据人口流动空间趋势来决定土地出让

2.既然国家有支持，地方一定会贯彻此次深圳城市更新暂行措施，事实上就是对于国家政策的执行

3.目前，对于存量房屋（包括商业办公）可以调整为公租房、租赁经营等，国家39号文件已有明确规定，意味着大城市土地变性（较低成本，主要是转住宅）是必然趋势。

4.商品房市场会明显减少，这对于房地产供应、开发投资来说是极大的冲击，必须要有一个出口

5.未来，创新型产业用房、商务公寓（政府明确了给予保障房支持）等原为工业用途的房屋，转变为住宅或偏住宅的会越来越多。而且，此次暂行措施对于公共配套给予很大的阐述，意味着配套成熟了，工业用地变性的一个障碍扫清了

6.其他大城市，工业用地变性障碍很大，主要是缴纳巨额土地出让金，国企掌握着地不放手，公共配套压力大，政府和企业间利益难以协调。深圳有优势，国企掌握的少，国有用地少，城中村改造中地方自主权大一些

 

六.趋势

上涨趋势：连续4-6个月成交量7000套以上

下跌趋势：连续4-6个月成交量5000套以下

盘整趋势：成交量徘徊在5000-7000套

调控政策导致均价波动震荡，但改变不了大趋势。调整是为了更好的前进。2017，震荡中前行。

 

七.南山2017年预计有9个新盘入市，全新住宅社区仅有2个

1.绝大部分为商住产品，其中商务公寓，深圳湾、前海以大户豪宅为主

2.西丽变化显著，依靠留仙洞总部基地和大学城概念，诞生了好几个项目，而且大多是综合体

3.深圳湾高端公寓序幕将开启，前海会迎来一小波公寓井喷期

总结：前海、后海、深圳湾、留仙洞这深圳四大总部基地都在南山，是深圳重点打造的区域，全区普遍豪宅化，是深圳资本的主战场