如何选择房贷工具？

如何选择房贷工具？

文章来源：研究院　发布日期 ：2007-02-08　文章作者：冯静　<!----> <script language="JavaScript" src="/templates/inc/hits.jsp?infoid=29851"></script>

购买房产，无论是出于自住需要还是增值的目的，大部分人都不免要跟银行打交道：或是利用银行贷款缓解自身资金压力，或是仅仅作为融资的途径，利用杠杆原理提高投资收益。
　　2007年1月1日，个人住房按揭贷款开始执行新的贷款利率，五年以上商业贷款的基准利率为6.84%，个人住房公积金贷款利率为4.59%。利率的上升提高了贷款的成本，加重了借款人的利息负担，使得人们在选择房贷的具体方式上变得更为慎重。
　　在过去的一年里，各家银行的个人住房按揭业务也进行了大量的创新，房贷正变得更加灵活多样，为借款人提供了更多的选择。如果能对各家银行的业务有个整体的了解，从中选择最适合自己的贷款方式，你就会发现，贷款也可以很精彩。

决定房贷成本的三个因素

　　贷款买房的人对利率都很敏感，因为借款人最关心的就是利息负担。在整个贷款期内的利息支出就是贷款的成本，显然，这取决于占用银行的资金额、占用的时间以及利率水平三个因素。占用银行的资金额越大、占用的时间越长、利率越高，总的利息负担就越重。所以，减少利息负担的办法就可以是提前还贷减少贷款本金、加快本金归还速度减少占用资金的时间或是寻求更低的利率水平。
　　其中，利率的选择空间最小。贷款人可以充分利用公积金贷款，获得低于商贷的利率。商贷方面，应该注意到商业银行可以对信用良好的客户给予基准利率下浮15%的优惠，因此，贷款人要格外注意自己的信用记录。换个角度看，利率也是借款人的融资成本，所以利率上调后，如果投资回报率高于贷款利率，则应该将富余资金用于投资，反之，则应考虑提前还贷。当然，借款人还应考虑资产的流动性、投资的风险等因素。
　　各家银行的创新之举基本上是通过提前还款或加快本金归还速度来实现利息支出的减少的，比如一度被广泛关注的“双周供”，借款人可一年还款26次，相当于原来的13个月，因而可以加快本金归还速度，缩短还款期限。
　　当然，并非利息支出最少的贷款方式就是最好的，贷款是出于实际的需要，借款人应在此前提下尽可能地降低成本，选择最适合自己的贷款方式。

固定利率贷款VS浮动利率贷款

　　按照利率是否变化，可将房贷分为固定利率贷款和浮动利率贷款两大类。现有的大部分借款人采用的都是浮动利率贷款，利率水平随央行基准利率的变化而变化。固定利率房贷是去年才出现的新事物，是指在签订购房贷款合同时，选择固定利率贷款，在整个贷款期限内，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。
　　在去年央行连续的加息行为下，部分有着升息预期的人就适合采用固定利率贷款，可以有效规定升息的风险。但同时，如果利率下调，选择固定利率贷款的人则会多付出一部分利息。

选择适合的还款方式

　　除了利率外，借款人最需要考虑的就是整个贷款周期内还款金额的分布问题。住房按揭贷款往往长达10年、20年，甚至30年，因此，结合家庭的生命周期和不同阶段的财务状况，合理安排整个周期的还款金额和还款频率是非常重要的。借款人可从如下个人住房按揭服务中选择适合自己的还款方式：
　　等额本息 把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。等额本息操作简便，适合家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人。
　　等额本金  将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金比等额本息负担的总利息要少，但前期还款负担较重，比较适合经济能力较强的年轻人。
      等额递增/等额递减  是等额本息的一种派生形式。把确定的还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增或递减。这两种方式使得借款人可以根据自己的预期收入情况灵活设定还贷方案，适合刚参加工作的年轻人。
　　双周供  将还款方式从原来每月还款一次，变为每两周还款一次，每次还款额基本为原来月供的一半。与按月还款相比，可加速还款，缩短还款期限，减少利息支出。
　　接力贷  指以某人的子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。适合于年龄较大的购房者，或子女收入暂时不高的家庭。
　　移动组合房贷  允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。还款期内，借款人还可以随时调整还款方式。
　　入住还款  客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。这种方式比较适合购房初期经济比较紧张的人。
　　随借随还  在贷款购买住房后，银行会为借款人提供一个相应的授信额度。当借款人在偿还了部分贷款后突然急着要用钱时，只需通过网上银行或电话银行就能马上提取现金。同时，如果借款人想提前偿还贷款，随时都可以，从而减少不必要的利息支出。
　　循环贷  针对房产变现难的特点，“循环贷”可将自有住房到银行做抵押，获得该住房等价值80%或70%的授信额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用，方便借款人资金周转。
　　存抵贷  把借款人的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万元，银行就会把超出部分按一定比例视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到借款人账户上，但借款人存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。
　　直客式房贷  “直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款的形式更加灵活。直客式房贷由于一次付清房款，有助于向开发商争取总价优惠。
    最后需要提醒一点，选择贷款服务时一定要慎重，综合考虑所选银行的服务水平、贷款业务细则、可获得的优惠、自己是否有提前还款计划等细节，选择最适合自己的贷款方式。因为一旦选定，中途再发生变化，就不可避免地要为此支付违约金。同理，也不要看到其他银行新推出一种房贷业务就动心不已，在决定给房贷“搬家”之前，一定要将可能发生的违约金、评估费、担保费等综合权衡。