房屋租赁合同中押金的法律性质分析

房屋租赁，因为涉及将自有财产交由非所有权人使用，所以押金一词便不可避免的出现在房屋租赁合同里。当然，用词可能不太一样，常见的有“押金”、“压金”、“保证金”等。因为押金在合同中所处的位置的不同，担保的权利内容不用，所以法律性质也不同，具体情况应当做具体的分析。

押金的第一种性质可能是履约保证金，在此种情形下，承租人向出租人交付一定的金钱，作为自己能够履行合同义务的担保，如果不履行合同义务，则该保证金归出租人所有，用以弥补出租人的损失。基于民法公平原则，参照合同法、担保法等相关规定，我认为，在此应当约定，如果出租人不履行合同义务，应双倍返还承租人保证金。至少是返还承租人保证金，并按房租标准支付承租人一定期间的房租。以保障承租人的权利。

押金的第二种性质可能是房屋、房屋附属设施的正常使用担保。房屋租赁合同中，出租人需要将所有的房屋及房屋附属的设施设备交由承租人使用，为了担保承租人正常正确使用房屋及附属设施设备，承租人向出租人交付一定的金钱，在租赁合同到期或者双方协商一致解除合同时，只要房屋及附属设施设备能够正常使用，出租人应当将此保证金退还承租人，如有损坏，出租人可根据损坏情形扣除部分或全部，以弥补自己的损失。

押金的第三种性质恢复原状保证金。承租人承租房屋，很多时候需要根据自己使用收益的具体要求对出租房屋进行装饰装修，为了保障出租人的权利，承租人向出租人交付一定的金钱，于合同到期时承租人未将出租房屋恢复原状时，作为支付给出租人的恢复原状费用。如果承租人已经自付费用恢复原状，则出租人应将此笔款项退还承租人。

之所以要区分押金的不同法律性质，在于明确在不同情形下出租人与承租人的权利义务，使双方当事人正确的行使自己的权利，正确履行自己的义务。现实情况中即发生过出租人将承租人的房屋及附属设施设备押金作为履约保证金予以扣留的情形。做此区分的更主要目的在于提示出租人与承租人，在房屋租赁合同中对于押金、压金、保证金等的担保内容作出明确的约定，以避免不必要的纠纷发生。