我想买房子，房价的成本到底是多少？

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北京地区

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北京燕佳建筑工程有限公司说 ：
1W㎡建筑成本 3QW 钢筋混凝土结构 纯钢结构更贵，但这种建筑很少
营销费用： 每㎡大概1000
土地费用： 按照不通的地块，商圈，价格不一样，4000-6000。

北京正大建筑工程有限公司说 ：
我从事房地产开发10年，对成本概念比较清楚。真正的房地产成本有以下几个方面：
1、土地费用 ：各地各项目土地费用不等，但计算时别忘记还要另加4％的契税。
2、前期费用 ：包括设计费（规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等）20～50元/m2；（视小区档次而定）政府规费（包括城市配套费等近10项费用），我所在城市约175元/m2，前期开办费20元/m2。3项合计约215～245元/m2。
3、建安费用 ：多层（7层以下）框架房屋建安费用约1200～1400元/m2（高层的费用更高），配套费用（水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等）400元/m2。2项合计1600～1800元/m2。
4、销售费用 ：分为销售费用（广告费等，占销售收入的2.5％）和销售税金（销售收入的5.5％），按照5000元/m2计算为400元/m2。
5、间接费用、管理费 ：第3项的3％，约50元/m2；资金利息，第3项的15％，约250元/m2。
6、不可预见费 ：2、3项之和的3％，55～60元/m2。
7、其他 ：资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有15％（银行贷款利率虽低，但开发商贷不到），约375元/m2。
以上不含土地费合计约2695～2880元/m2。
除此以外，还有所得税（税前利润的33％）、土地增值税（计算更复杂）等。
综上所述，假设楼面低价2000元/m2，开发商的税前成本4775～4960。再加上税收，其它隐形成本，各位可以自己算算。

北京万科驻某地经销商说 ：
开发商开发出来的房子并不是简单的砖头水泥弄吧弄吧就能出来的。从开发公司的成本核算上来说需要很多项的。简单列举一下成本核算所需要的内容：
1、土地费用
     地价款契税 地价的4%
     基础设施建设费 183元/平米（我所在的城市-沈阳）
2、前期工程费
     规划设计费占建安费用的2%
     可行研究费 1.5元/平米
     综合管网设计费 1.6元/㎡*建筑面积
     人防工程质检费 7.5元/㎡人防面积
     地质勘探费 2元/平米
3、建安费用
     洋房 1000元/平米
     多层 850元/平米
     高层 1400元/平米
     网点 1500元/平米
     现在大概是这个价钱（一般与建筑公司的合同价格上下不会有多大的出入）
4、基础设施费
     道路 100元/道路平米
     排水 20元/平米
     园林 40元/平米
     供水 20元/平米
     供电 30元/平米
     电讯 10元/平米
     煤气 10元/平米
     消防 10元/平米
     智能化 30元/平米
     开发期间费
     规划定位放线费 2300/栋
     施工图审查费 1元/㎡
     招标管理费 总造成价的0.7‰
     质量监督费 总造价的2‰
     标志牌 420元/栋
5、不可预见费用： 1-4项之和的2.5%
6、管理费用： 建安费用的2.5%
7、财务费用： 1-6项和的3%
8、销售费用： 暂按销售收入3%
9、税金包括
     营业税 销售合同的5%交纳
     城市维护建设税 按营业税的7%交纳
     教育费附加 按营业税的4%交纳
     所得税 交纳所得税的25%
     这些只是粗浅的罗列的开发成本，真正开发的时候还很有可能发生更多的费用。有兴趣的朋友可以简单算一下开发成本，然后加上800到1000元的期望利润就大概和当地房价持平了。

北京建工四建工程建设有限公司说 ：
06年毕业，从毕业到现在一直在工地，施工和预算都做，如果是砖混 （通俗的说就是先砌墙，再浇圈梁和构造柱，这种房子没框架结构结实，中小城市居多）的话，大概成本800到1000的样子（看工程质量了，很毛很坯的 6，7百也做得出来），框架结构（先浇筑混凝土，再砌墙，这种房子比较结实）多层 1000--1500，小高层（楼层数在7--18层之间吧，大概是这样分）1300--1800。高层没做过不晓得。这两年物价涨的厉害，可能前两年造 价会更低点吧。

 

上海地区

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上海环宇建筑工程材料有限公司说 ：
普通框架剪力墙结构住宅，每平米（建筑面积）的钢筋含量是在51KG 左右，很简单，做造价的人都知道，经济指标嘛，大家也可以理解为经验含量，每月报产值做报表要用到的，今年4、5月份钢筋价格飞涨，达到了6000元左右 一吨（信息价），那时每平米光是钢筋即达到6000/1000*51=306元，一栋楼可能历时一年左右，每个月的信息价平均下来也要5000元左右，即 每平米5000/1000*51=255元，最后做决算的话，不算后期装修装饰、消防水电、室外工程等等，光是主体混凝土结构每平米的造价就达到了650 多元。以上数据是我今年正在做得一个工程决算体现出来的。现在这个决算还没有结束，俺个人估计的话，纯成本，每平米（建筑面积）的造价应该在800元上下 浮动。这还仅仅是建筑单位的成本，开发商把房子拿过来，还要加上买地的钱，广告的钱，人员设备的钱，招待的钱，灰色支出的钱，那就没有谱了，所以个人觉 得，普通框架结构住宅楼的成本应该是在四位数（1000元朝上），至于三位数的成本~~~ 你在县城吧，村长就是开发商，笑。附上一些数据给大家参考，我这里，水泥（一吨），42.5级的在390~440元，32.5级的在300~340 元，砂子27元/吨，13石子31元/每吨，配合比每个工程都不一样，暂且按普通的C25砼来换算。

上海亚吉建筑工程有限公司说 ：
我给你算下,本人业内人士无房
1、建筑成本 多层600-800 小高1000左右 高层1400左右
2、绿化 根据小曲档次不同,大部分在10-100/平,不排除个别项目超高的
3、税费 各地不同,我所在的北方城市基本在150-800之间
4、配套费 也存在地区差异 100-700之间
5、地价 这 个和容积率关系很大,比如地价666万/亩.容积率为1则,平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以 1=10000/平,如果容积率为2则,平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以2=5000/平.如果当然很少城市达 到这么高的地价,大部分在100万以内如果是66.万/亩,容积率为1的话大家就可以算出地价成本为1000/平,当然很多大城市的开发商由于圈地时间 早,土地成本很低.个别的售价上万的房子土地才10几万/亩,人家意识好,消息灵通,上面有人.
特别说明多层的容积率基本在1-1.3之间,高层在在1.8-3之间
6、销售成本 在楼价的2%左右,
7、广告成本 这个也不好说了,一般在销售总额的1%
8、公关成本 地区差异很大
9、关于政府对开发商利润收入的课税 这个不好说,但是不应该算到成本里.
综 上所说,例如66.6万/亩的土地,容积率为1的多层住宅的销售成本为800+100+500+400+1000+60+30=2890这是照中高档的税 费,配套等算的,个别地区有1000/平的房子,这并不是说开发商要赔死,而是相应的土地配套等特别少,例如一样的容积率的小区土地只有6.6万每亩,这 样建筑成本省点600也够,销售成本才800-900左右.
另外个别网友说300-400建筑成本的那是几年前的事情了,说800以上的那是几个月前钢材达到6000/吨,水泥3600/吨其他建材也飞涨的时候,现在钢材3000左右水泥2600左右,一般的建筑成本在600左右。

上海苏克建筑工程有限公司说 ：
不算地皮的价格单单算房子里最贵的就是钢筋了，差不多一平米钢筋量大概的 50KG左右，我现在手头一个综合楼工程一平米钢筋量达到将近70KG，按现在的市场价格3600/t算算也不便宜吧，其他的材料我们就不说价格，只算工 钱都能加死你，板面钢筋扎绑，柱子扎筋、套筒对焊，模板搭盖、混凝土灌浇、水电管道预埋通线、网络架设等等，都不用工钱吗？

 

广东地区

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 广州华特建筑结构设计事务所说 ：
本人99年本科毕业，从事结构设计近10年，一级注册结构工程师。按 照最近广州市市区（珠江新城）卖地的价钱，每平方楼面的地价已经6，7千了。在我做过的这么多工程来说，高层（33层左右）住宅的建筑成本才 1500～2000元一平方，而且是非常复杂，到处转换，转换梁2米5高，钢管混凝土柱。如果换成普通高层住宅，没转换的话，建筑成本不会超过1200元 每平米。
由此看来，广州市区房价的主要组成部分是地价。只要地价不降，房价是不会有多大变化的。有人会说现在的钢筋都从6000一吨降到4000 一吨了。。。。。。我可以很负责的告诉大家，一栋住宅建筑每平方米用钢量达到100公斤已经比较高。就按100公斤算，钢筋降价2000块1吨，每平方米 才降200块。对于动辄一万多一平方的楼价来说，这200块算个球。
单算建筑成本,不考虑开发商的成本8层以下框架结构建筑按照现在市场价格应该 在每平米800-1100左右 为什么会有这个差因为这里面包括设计成本以及设计的等级(也就是建筑的含钢量). 如果包括开发商的成本8层以下框架结构每平米基本再加一倍也就是说会在1600-2200之间 (这里面包括开发商应得的利润) 如果我们买房碰到不怎么兽心的开发商房屋会在这个价格上乘上0.20个百分点那就是我们买到手的成品房(不是精装修)
近三年拿地开发的利润率也就在25%-30%左右
不过这个利润是指项目总价的25%-30%，相对于开发商的项目总投入来说利润率基本就是100%以上了，当然房子要卖的好才行
05年以前的才真是暴利，一个项目投入一个亿赚三个亿不费劲。

广州钢立建筑设计工程有限公司说 ：
按08年7份信息价，钢材约6000元/吨，我手上一项目含钢量112kg/平米，算到房价就672元/平米了。顺便说一下，该项目建筑安装造价2350元/平米，加设备、道路、绿化，另外还要总面积5%左右的配套用房，综合建筑成本约3000元/平米。
江门市房产建筑设计有限公司说：
土地成本：（按拍卖价格60万/亩计算）×规划容积率（多层按容积率1.4;高层容积率2.2计算）=多层650元/㎡，高层410元/㎡。
建筑安装成本：多层700元/㎡；高层1100元/㎡
各类规费150元/㎡
道路50元/㎡；
排水20元/㎡；
供水：15元/㎡
绿化：60元/㎡
供电：140元/㎡
燃气：20元/㎡
有线电视：16元/㎡
方案（建筑）设计：10元/㎡
监理成本：8元/㎡
照明：7元/㎡；
环卫：1元/㎡
抗震检测：1.5元
消防检测：1.5元
地质勘探：0.5元
地形测绘、建筑放线、竣工测量：约2.5元/㎡；
监控设施：约2元/㎡；
综合成本：多层1855元/平方米，小高层2015元/平方米

佛山市粤建中南建筑工程设计有限公司说 ：
这个地块信息很少，只有个容积率3.5，其它待定，所有经济条件均为假设（不承担任何责任，呵呵）
一、项目基本情况
土地成本：190，000，000元
占地面积：40亩
容 积 率：3.5
建筑面积：93380 平米
住宅面积：83380平米
商业面积：10000平米（不知道具体形式，但其地段发展大型商业的可能性不大，暂且定为10000平）

二、其它条件假设（一般市场基准）
住宅均价：6000元/平米
商业均价：15000元/平米
建筑成本：1700元/平米
资金贴现率：6 %

三、成本测算：总投资成本（元）
1、住宅总投资：415,050,774
2、商业总投资：49,778,217
3、合计：464,828,991
     单位投资成本计算
1、土地成本：2034.7
     规划设计成本：51
2、前期可行性研究成本：17
     水文地质勘测成本：8.5
     三通一平成本：17
3、建筑安装成本：1700
     配套费用：150
4、不可预见费用：119
5、开发期税费：331.5
6、管理成本：122.93
7、销售费用：180
8、财务成本(贴现6%)：245.85
9、总计：4977.82

 

其他地区

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景德镇商户说 ：
景德镇楼面地价600，多层建安成本800，规费200，基础设施配套220，管理费100，营销成本110，融资成本150，不可预见费50，合计2430元/平方米。目前市场均价2300～2500，其实开发商利润真不多。

四川绵阳安县震区灾民说 ：
我说下目前我们这：钢材4000多/吨，水泥530/吨，砖0.53元/块，人工150元/平方。
农村瓦房大概700-800元/平方，框架楼房1100块/平方，地震前框架楼房大概是700-800元/平方，不含地皮钱，17层电梯小户型现在特价是1786元/平方。

个体施工队老板说 ：
这边的厂在建厂房差不多是600块一平方米（不包地价、不含所要的税、不包绿化）
这边的房价是普通的价格是2500左右，高层的价格是3000左右！
按我上面所说的，那这高出的部分是关系还是利润呢？反正要高出成本价的2倍多。
按一幢高8层，16户住房来算，每一住房算120平方，16*120=1920平方，8层楼高是22米左右，那他最少建筑面积要600平方左右（包实用面积、公用设施面积、绿化和楼距离）
600平方地按这边的工业用地差不多是1500元/平方，也就是要90W，建筑费用按600元平方*300平方（包楼梯）*8层=144W元。两个加起来是234W元，1920平方*2500元=480W元。
480-144-90=246W。差不对是一半成本一半利润！

临安市新翔建材有限公司说 ：
425硅酸盐水泥是300元/吨，散装的便宜一点。中沙在50元/吨，石子也差不多。

丰隆置业(湖州)有限公司说 ：
一、土地价格：一般城市地价为100-200万/亩，每平方米为3000元，按照六层楼计算为500元/平方米。
二、材料费用和建筑费用：大概为800-1000元/平方米。
三、城市费用：水、电、绿化费、学区费、卫生费等等大概100-300元/平方米。
四、开发商的税收。
五、宣传费用、人员费用等。
按照上面的地价大概计算成本应该是 2000-2500元/平方米。