房子是如何变成负资产的

沙盘推演——房子是如何变成负资产的

　　最近，全国出现了很多火爆的买房场景，从离婚买房者挤爆民政局，到*ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”,贪婪成性、鼠目寸光的人们正在神州大地上演着一出出前无古人、后无来者的怪诞喜剧。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企。
　　周围的很多朋友看到房价蹭蹭上涨，按耐不住，多年的看空和矜持都抛到了九霄云外，利用银行的信贷杠杆，反手做多，投入到了轰轰烈烈的购房大军，从此踏上了一条深不见底的地心之旅。
　　案例1：一朋友在国内南方某二线城市，家庭月收入3万左右，中产，有房。想到孩子马上上学，为了换一个好学区房，在今年年初卖掉了一套小房子，加上手上的现金，凑了150多万的首付，贷款300多万，买了一套学区、地段较好的大房子。当前每个月还款是2万多元，虽然还款压力山大，但是看到上涨的房价，心里还是美滋滋的，一家人憧憬着美好的未来。
　　案例2：一个朋友在北方某二线城市，家庭月收入仅有1万多元，看到房价不停上涨，心慌了，最终凑齐了首付，买了一套均价1.5万多的房子，贷款后每个月的还款就是8000多元，小孩上学，老人养老，虽然压力山大，但终于成了有房族了，也乐在其中。
　　在当前很多购房者的思维里，房子是最佳投资品，会像人们认为的去年5100点之前的股票，一直涨上去。不管是曾经多么坚定的空头，租房族，如今都经不住房价暴涨带来的诱惑，在政府、银行、媒体、开发商的炒作下，“房价会一直涨上去”、“现在不买房，将来就买不起了”等观念不断洗脑，最终是不惜倾尽所有流动资金，负债如山，成为一名光荣的房奴。
　　有这样一个投资理念，我很赞同：对于难以变现、流动性弱的固定资产的投资，你要逆势，比如房产；而对于变现快、流动性强的资产，要顺势，比如股票等。当前中国的房地产，已经持续了15年的繁荣（08、14年两次小的调整除外），不说势尽，至少已是势不多。此时奋不顾身，投入进去，唯有凶多吉少。凶从何来，凶在杠杆，凶在失业，凶在政府锁定流动性的超常规手段。

　　1、放大的杠杆。
　　在今年2月份的G20财长与央行行长会议上，周小川了这样一段话，给中国的楼市打了一针鸡血：从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。
　　这一段话为中国的房地产加杠杆确定了基调，也给银行和房产企业壮胆。在其借机大幅去杠杆、降低风险的同时，中国的老百姓被诱导入楼市，加杠杆买房，承接了开发商的债务风险和银行承担的坏账风险。而这种杠杆成本，很多超过了购房者的收入承受能力，无异于杀鸡取卵。
　　9月26日的经济参考报以这样的标题进行了报道：高杠杆成楼市风险放大器，居民购房加杠杆已接近极限。物极必反，任何一个东西，一旦达到极限，就是趋势反转的时候
　　量入为出，你月收入如果有2万，还款7000是理性的；如果月收入只有1万，月还款8000就是疯狂。因为你没有考虑未来失业的风险和房价下跌的风险，将所有的赌注都压在了房价的无休止上涨上，每当这个时候，就是风险悄悄来临的时候。
　　2016年8月14日的《21世纪经济报道》指出：7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。有网友给出以下神评论：7月的金融数据恐怖啊！新增贷款，几乎全部都是房贷，企业已经不贷款了。最搞笑的是，老板们不敢贷款了，他们的员工们却在拼命贷款，难道，员工们认为企业前景好，不失业，还能涨工资，他们比老板还有信心啊……

　　2、扑面而来的失业。
　　中国虽然有“未雨绸缪”、“居安思危”等很多警示词汇，但是中国人却很少有真正的危机意识和独立思考能力，在乐观的时候悲观，在悲观的时候盲目乐观。他们喜欢跟风，喜欢把当前的情景无限后推，幻想着当前的生活会一直延续，日子会一直美好，比如永远不失业，工资会一直上涨，永远有足够的收入还贷，永远能换到外汇出国旅游、留学。正是在这种幻想中，危机在悄悄靠近。
　　读过我上一篇文章《日企撤离 华为印度设厂及房地产大泡沫》就知道，在外资组团出逃的大背景下，在做一年实业赚的钱不如老婆炒房挣得多的大背景下，当前的地产泡沫已经倒逼很多企业关停，未来中国的制造业已是岌岌可危，当前泛滥的国企裁员、加工制造业倒闭的风潮只是序曲。
　　失业是有传导作用的，服务业依托制造业存在，萧条从制造业开始，逐渐向服务业蔓延。将来金融、设计、商贸、餐饮、物流等服务行业，会是失业的重灾区。在这些行业的从业人员，大部分都是中产，白领、金领、中产正是这两年贷款买房的主力军，一旦失业潮来临，肯定是哀鸿遍野。没有工作，还要还房贷，唯一的选择就是去红灯区从事第四产业，这应该是经济萧条下唯一的产业亮点吧！
　　今天凤凰资讯一篇报道：日本经济萧条时期，“每50人中，就有一名应召女郎？”“色.情.服务业的市场规模有5兆亿日元，占岛国GDP的1%。”“经济萧条后，只有色,情业没垮。”不知道是单纯的娱乐报道还是有所影射，我偏向于后者。

　　3、高税收冻结二手房交易。
　　宽进严出是ZF利用房产转嫁负债，锁定流动性的妙招，大家都买房了超发的货币就进了蓄水池，只要房价继续涨，购房者觉得自己的房产在增值，就不会抛售套现，货币也就被沉淀下来，不会冲击汇市和物价。
　　大家可以注意，当前市场上火爆的都是新房，而二手房成交却清淡得多，究其原因，就是因为税费高企，卖房难。有人算了一笔账，一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，房子满5年了。进入二手房市场后，需要交多少税呢？增值税、印花税、个税、土地增值税等总计税收支出为32.3万元，税收支出已经占增值额50%以上了。如果把其中的税率翻倍提高，也许卖房就是亏损的了。
　　对付套现的人，ZF有的是办法，就算你想套现，也不会是轻而易举，税费就是第一大关。比如北上广深一套房1000万，你要卖可以，先收300万的交易税，或者500万，让你卖房肉疼，看你敢不敢脱手。不要说不会有这样的政策，那是因为你对历史了解得太少，对厚黑手腕预计不足。

　　4、过户程序的中断。
　　如果未来有一天，卖房也像买房一样需要排队领号，而你的排期在2年、3年后，你怎么办？就是说即使有人愿意买，你也要等，需要得到相关部门的许可，而相关部门随便找个理由，比如电脑坏了，办事人员休假了、部门合并重组了等，就可以办理交易手续的人等上数月。不要说这种情况不会发生，当前已经出现了这种案例。
　　请看近日被媒体爆炒的卖房难新闻：近日，因不动产登记环节“肠梗阻”，河南省会郑州市多次出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面：诺大一个郑州市，28天仅发出42份不动产权证书；因为不动产登记证书办不下来，有的人买二手房4个多月了还交不了房。郑州“不动产登记难”，已经引发二手房购买者恐慌。
　　看到这里，你确定在将来汹涌的抛房套现的大军中，你能拿到号码，能顺利拿到固定资产登记证，顺利完成你的抛售过户手续？一切未知。

　　5、房产税和遗产税。
　　当地方zf所有的地卖完了，房产交易税也收得差不多了，房产税从交易环节转向持有环节是必然的。征收房产持有税，为财政创收，每年征收房价评估值的5%的房产税，和国际接轨，一线城市一套房子一年征收几十万的房产税是常事，如果觉得征收5%不够缓解财政支出，那么征收10%，15%呢？房子成为鸡肋，卖之可惜，拿着烫手。
　　如果有壕说，我有钱，房产税是毛毛雨，不care。好吧，那么总有一天你要撒手西去的吧，遗产税开征了。近日网上疯传深圳即将在全国率先试点开征遗产税”。还神乎其神的说：试点方案规定，1000万元以上的遗产，适用税率为50%，而且应纳税金不能从遗产里出，且必须在三个月之内交齐，否则全部收归国有。
　　虽然说谣言止于智者，但是对于见过了各种奇迹的神州子民来说，再夸张的谣言都会相信，因为我们这片土地什么神奇的事都发生过，67年来见过不少。
　　更何况，谣言之所以能兴起并广泛传播，是因为谣言符合了民众的心理预期，反应了大家的普遍顾虑和担心，谁又能确保说，未来的深圳不会按照这个方案征收遗产税呢？
　　如果你说对房产税可以承担，那你确保50%，甚至更高的遗产税你能承担吗？

　　6、房价大跌的拐点。
　　我不预测房市的拐点，因为我猜不透政策的底线。任何一个国家与地区，房地产都经历过繁华，美国、日本、韩国，包括我们中国地区的香港。有涨必有跌，这是谁也改变不了的规律，只不过是时间的问题。中国的房市利用银行的杠杆资金，将买房者的风险无限放大，吹成了世纪大泡沫，让美日无地自容。
　　货币乘数对货币的扩张是有极限的，年利率是10%，极限条件下，央行投放1块基础货币，最多只能产生10块钱的乘数效应；同样道理，银行的信贷杠杆也是有限的，有一个边界，一旦杠杆扩张达到了这个边界，资产价格必然到顶，除非你继续无锚印钞，那就大家一起等着洪水的洗礼。所以从这点上来说，利用信贷杠杆炒作的房价泡沫，必然面临着资金极限值，的拐点。
　　当然，还有其他的突发事件，也会加速房价拐点的出现，比如前段时间，有小道消息报道，因为中国参与了对东朝鲜的制裁，三胖不高兴了，叫嚣说对北京进行核打击，真假暂且不论，如果这样的事件即将发生了，对北京的房价会是个什么影响？或者如果美日支持越南在北部湾、南海与我们发生冲突，对深圳、广州的房价又是什么影响？这样的黑天鹅会不会起飞，谁能说得准呢？
　　买涨不买跌是普遍心理，只要有风吹草动，形成了降价的预期，就中国人的尿性，必然是一窝蜂的抛售，就像去年股灾中疯狂抛售股票一样，夺路而逃，不计成本！

　　7、负资产下的房奴众生。
　　房价暴跌，房产已经资不抵贷了，就是说你房产总价值已经低于你的贷款，不仅首付白付，资产成为负数。
　　就拿文章开头我的那位朋友情况来说，如果有一天，他购买的房产价值跌到了300万以下，或者跌到了200万，他支付的150万元首付打了水漂不算，每个月还要还高额的房贷，他会怎么选择？
　　很多人说，这种情况不会发生，因为是在中国。美国当年的次贷危机就是这么发生的，中国只会有过之而无不及。这种情景唯一理性的选择就是断供。

　　8、断供？做梦。
　　购房者要选择断供，那么银行不干了。
　　对于中国住房按揭贷款来说，中国既没有个人破产法，也没有对其合约给出其债务为有限责任之规定。在这种情况下，中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。也就是说，如果中国的房地产市场价格大幅下跌，居民所持有的住房成为了“负资产”。在这种情况下，不会如美国那样，这些持有“负资产”住房的居民，只要“断供”，把通过按揭贷款购买的住房交给银行，其债务就可中止。
　　反之，如果居民选择了“断供”，这时不仅做贷款的银行可能收回该住房，而且该居民所欠下的债务还得继续还。直到其债务全部还清为止。不仅个人所购买的住房没有了，个人首付及前期供款打了水漂，而且还背着一身债务。
　　如果经济到了这一步，那现在大规模进行抵押贷款的银行也不能独善其身。中小银行就管不了了，五大行是亲儿子，必须得救，就算印钱也得救。直接送钱太赤裸裸了，不好看，那就买房子吧！
　　银行已经成了最大的房产开发商，数百万套的断供房源，成为政府采购的标的，政府的大量购买补充了银行的流动资金，银行得救了；政府将这些房源作为福利项目，为失业者、流浪者提供廉租房，避免社会动荡，既救了银行，又解决了社会稳定问题，一石二鸟，一举两得，真是太聪明了！
　　一个循环下来，一家人一辈子辛辛苦苦的房子，可能还是会到你手里。只是秋风萧瑟，换了人间。你的资产已经清零，房子已经不是你的私产了，而是ZF对你的施舍！
　　选择都是有代价的，不管是刀口舔血还是火中取栗，看你是否承受得起！进入赌场，就要遵守游戏规则，希望你是一个愿赌服输的人。各安天命，自求多福！