关于房地产行业的思考

雪中漫步 发表于 搜狐焦点网 重庆业主论坛 北城国际中心 论坛 2012-01-29 10:05:25

 

楼市如何抄底

　　中国楼市是一个政策市，政策的导向决定楼市今后的走向，所以只有彻底摸透政策的意图，甚至能预测出今后一段时期内的国内外宏观形势，无疑对投资楼市是具有极其重要的指引作用。我尝试从如下几个方面分析今后的形势：
　　　　
　　　　1、为什么限购不在全国推广，而是选择在全国的重点城市？
　　　　首先，这是配合国家城镇化战略，避免城市之间发展差距的拉大，造成不良的社会、经济和整治后果（包括这次资源税的改革也是在补充中西部城市的财力，因为这次资源税的改革受益最大的就是这些中西部的资源大省）。在这样的政策导向下，开发企业肯定会加速向非限购的中西部城市布局——限购的城市多为东部沿海城市，以一线的北上广深为首，重点打击人民币升值过程中热钱涌入不动产领域的势头。
　　　　其次，不限购的城市其实是这轮楼市调控中的受益方。这点在金融政策还没有收紧的时候表现很突出，大城市周边的小城市房价出现了明显的上涨，故有了之后限购城市名单的扩大。
　　　　第三，金融政策全国一盘棋，不管限购与否，政策效力明显。国内目前除了金融政策以外，对楼市在全国范围内起作用的政策很少，几乎没有（财税政策因为国地税分立的原因很难做到全国统一）。所以这就在一定程度上削弱了全国限购的必要性。
　　　　第四，全国城市众多，差异巨大，一刀切政策必然导致政策的合理性与预期结果大打折扣。有些财力薄弱的地区缺乏了土地收入，连公务员的工资也发不出来。任何政策的意图之一都涵盖稳定因素，而不是以制造混乱为目的或者代价。
　　　　综上所述，政策的导向意图是引导资金进入二三线非限购城市。限购的潜台词是承认限购城市存在房价泡沫，而非限购城市则房价相对合理。既然合理，今后房价的上涨也是理所当然，也是在正当的预期。所以长期看，非限购的二三线城市的楼市具有长期看点。而因为限购导致的需求积压与供应短缺是否会造成限购城市今后房价报复性反弹的理由，这就要看投资者对风险的把控能力。个人认为理由是成立的，但是极有可能这些限购城市退出限购之日会有相应的差别化财税政策跟进，调节需求的稳定释放，限售可能是今后财税政策的着力点。
　　　　
　　　　2、十年九调的中国楼市为什么只针对住宅市场，而从未涉及商业地产？
　　　　政策的目的不在于“围猎”，不是敌我双方的你死我亡，而在于疏导，让需求为之所用。当政策关闭一扇门的同时，肯定会为地方上打开另一扇门，这扇门就是商业地产——不直接涉及敏感的民生问题，照样能补充地方的财源，而且还能为地方上提供产业支撑和持续的税源与就业。所以这些年来，唯一涉及到商业地产的政策是住建部今年初关于停止审批产权式酒店的文件（银监会在8月提示了一次商业地产贷款的风险），商业地产在政策上的宽松我个人认为不是疏忽，而是有意而为之，是疏导之举。
　　　　综上所述，政策意图已经很明显，住宅要去投资化，商业地产是有钱人的游戏，让市场自己调节和进行风险教育。换句话说，只要有资金的投资人，这是一个可以涉及的市场，但是风险自控。
　　　　
　　　　3、为什么选择在2010年进行楼市调控？
　　　　当时宏观经济的运行已经出现了过热迹象，4万亿的后遗症逐渐显现，房地产业作为中国经济的中枢，具有产业带动性强，关联度高的特性，踩下楼市这个制动装置能让过快运行的中国经济适当降降速度。更何况，日益高涨的房价已经引发民生以及经济结构调整的问题。而且此时出手还能在政治上加分，可谓一举夺得。但是人算不如天算，当时世界经济似乎已经脱离衰退的泥沼，前景一片大好，决策层绝对没有料想到欧美债务危机会发展到今天这般田地（许小年是对的），而是开足了马力进行逆周期调控，利用存准率不断对冲释放的流动性，21.5%的存准率，历史最高，显然是过头了，我曾经预计必然出问题。
　　　　综上所述，过度紧缩的货币政策已经到头，接下去要做的事情是如何找一个体面的理由适当放松，物价问题远没有彻底解决，可是暂时的下调确实可以拿过来作为货币政策微调与试探的借口。楼市问题向来与货币政策走向密切相关，只要货币政策放松，那么楼市就将迎来比较宽松的大环境，抗调控能力也将越强烈。另外，刚需是等不起的，现在的开发商之所以死扛就是等刚需的入市引起羊群效应。当下和2010年的国内外宏观环境不可同一而语，欧债到底发展到什么程度还没有定论，决策层要谨防2007年调控过头的教训，适当容忍一点通胀换取比较平稳的经济发展是不错的选择。 <!---->
我一直持有一个观点，从长期角度看，国内资产类价格的上涨空间还是有的，毕竟货币量82万亿放在那里，城市化进程不可逆转，富裕阶层每年在增加，地方财政暂时戒除不了土地的瘾头，所以在这种情况下，结合以上分析，我个人认为一线限购城市的抄底机会已经出现：
　　　　
　　　　1、大幅降价的品牌企业高端类住宅。一定是品牌房企，否则降价的结果就是偷工减料。这些降价企业往往已降到底，否则不仅去化率提升有限，而且还要面对老业主的责难，两边不讨好，还不如换来市场管他房闹。这些企业只要回笼了资金，就绝对没有再降价的动力。尤其是这个行情下，一般性的房企只会动刚需楼盘，而不会动高端楼盘，如果动了高端楼盘，则说明是没有办法的办法，是保命之举，只要是保命之举，别说少赚点，亏本都是有可能的。
　　　　
　　　　2、周边体量足够大的大型社区主干道沿街的底商。一铺养三代，这是有一定投资道理的。尤其这些大型社区，开发商资金链极度紧张，为了保命基本上会考虑将目前不受调控的商铺先行甩卖，换取资金后以供企业运转使用。
　　　　
　　　　3、部分城市黄金地段的写字楼。这个投资很有技巧性，很难用一言两语讲清楚，最近上海的增值税扩容我觉得对服务业的发展是一个利好，只要一个城市的服务业能发展起来，写字楼的需求就会一直存在，特别是黄金地段的写字楼。
　　　　
　　　　重点提醒：一线城市的大型社区不要投资住宅，还会跌。
　　　　
　　　　对于非限购城市的二三线城市，我觉得调控影响购房人心理，造成住宅市场需求的积压，挤压到一定程度，投资的机会自然就出现，尤其是一些资源型的城市，住宅投资理念还是比较牢固的，收入水平也足够支撑当前的房价，随着税改和价改的深入，这些城市必然受益。另外，银根放松就是一个发令枪，现在显然已经发令。
　　　　
　　　　有一点我特别声明，货币政策在接下去的几年都不可能回到09年那会的宽松度，所以中国楼市已经不可能出现过去两年的疯狂，接下来投资楼市逐渐要从住宅市场转移，或者用住宅和商业投资的交叉进行风险对冲，这是很有必要的举措。投资手法要从过去单纯利用物业增值套现一次性获利改为建立稳定资金来源，滚动运作手法，必须要利用银行资金，最好手上有一个企业平台，利用税制的漏洞合理避税。 限购政策为什么不得已
　　
　　现有的限购城市出路我个人认为有如下几条：
　　　　
　　　　1、行情下行之后限购到期的自然终止，不再继续。没有到期的，可能会有些许限制条件上的松绑。这条可能性是大概率事件。
　　　　
　　　　2、限购取消之前，会有一部分城市重申2-5年限售政策，这个政策07年的时候就已经执行，后来因为09年的救市行为有些城市已经取消，但是我认为重拾这个政策的可能性非常大，尤其对普通住宅这块。
　　　　
　　　　现在中央又在挖池子，以前热钱只盯着那几个大城市，一线的四个城市，现在可以人民币FDI了，中西部省份出台的几个区域规划哪一个不缺资金的支撑？是把资金往大面积里疏导，把池子再挖深点。如果中国楼市倒了，还谈什么人民币国际化？我看简直就是人民币的悲剧化。
　　　　
　　　　中央和政府签房价涨幅军令状，开国际玩笑，为什么？因为一国之总理对百姓的承诺不想在卸任的记者招待会上被人搞得太难堪。所以不计后果得用行政手段压制房价，哪怕是数字上达到目标，更别说今后的副作用——房价的报复性反弹。
　　　　
　　　　我看中央压根就对房价问题没有一个系统性的解决方案，而是走一步看一步，所以才有了中国楼市的十年九调。以前干什么去了，现在要换届了，没有太多顾虑了，要留一个好名声了，那什么都干出来了。问题是，之后怎么办？政策想好了吗？答案我看还是否定的。
　　　　
　　　　中国的楼市房价上涨有相当一部分是受调控的贡献，为什么？一调控就有房价下跌预期，一有预期就将刚需积压，而时间一长，调控效果又没有，屏不住的刚需集中爆发当然推动房价更上一个台阶，调控一次接一次，失望一次又一次，这不就是狼来了吗的现代版吗？久而久之楼市的抗调控性已经十分顽强。冰冻三尺，非一日之寒，现在的强力压制，只会给接任者一个烂摊子。楼市调控已经无法加码
　　
　　对楼市影响最大的有三项：
　　　　
　　　　1、大的宏观环境；
　　　　
　　　　2、财税政策；
　　　　
　　　　3、金融政策。
　　　　
　　　　第一项，不用多说了，内外部环境都比较糟糕，更让人担心的是欧债危机到底会演变成什么情形谁也说不准；第二项，更多的体现在楼市格局的变化中，一是普通住宅市场去投资化（2年或者5年政策，这项税政改良后我估计会长期持续下去）；二是房产持有具有成本化（房产税的开征是时间问题，但是我并不认为限购的取消就是房产税的出台之日，之间的过度阶段仍将用上述区别化的财税政策衔接，房产税的出台需要费些周折，没那么快，更何况上海与重庆的试点，目前看还没有取得实质性的进展和经验。）；三是收益地方化（房产税的出台，绝对不是出于打压房价，而是补充地方税源，完善分税制。）总的来说，财税政策在楼市正酝酿下一盘大棋，这盘棋肯定能左右中国楼市今后发展的十年。
　　　　第三项，金融政策，估计目前楼市的金融政策已经是历史最严厉了。连首套房都提高了利率，且基准按揭利率已经是7.05%的历史高位。在楼市调控效果显现，外部经济环境恶化的背景下，再继续严厉下去的可能性几乎为零。
　　　　
　　　　地方债审计结果是10.7万亿，不含中央一级和中国负债率最高的行政单位——村镇，以及国家政策性银行和社保隐形负债。金融机构涉房类贷款是在10万亿左右，虽说压力测试房价下跌50%，银行业也承受得起，但是光说不练没用的，要不试试看？拿纵向的问题做横向比较，一点实际意义也没有。中国银行业的贷款绝大部分是和资产价格抵押或担保挂钩的，纵向的下跌，会导致横向的崩溃。再说房地产业拉动了那么多行业，产业关联度那么高，中国银行业难道真是铁打的？我觉得还是先搞清楚中国银行业到底买了多少欧债之后再给自己壮胆吧。地方平台贷也是这个规模，大部分是以土地作为抵押，各地已经出现不少政府或者准政府机构拖欠工程款而被围攻的事件了，如果楼市的调控拿地方的稳定做筹码，那么是不是就相当于在澳门赌场赌命一样悲壮呢？地方政府要做得事情还很多，要花钱的地方更多，靠发那么一点小债当点心，塞牙缝还勉强。虽说长期制度建设在完善中，但当前不解决问题，一泡尿也是能憋死一条壮汉的。更何况现在的经济形势不容乐观。
　　　　
　　　　楼市的问题，宜缓治，切忌操之过急。目前的政策导向有点急，因为高层的一个承诺，也因为明年要换届，所以急于给一个政治交代，留一个好名声，感觉确实是豁出去了。但是，这样的政策，这样的环境，有把握豁出去吗？面对中国这么大一个国家能豁出去吗？政策的着力点应该放在长期，而不是当前眼下的这点小问题，这明显是政治考量。不过再过，也不能越过底线，现在已经是底线了。政策再加码，我倒想看一看，希望能给我这样一个机会。
　　　　
　　　　论坛里我预计过11月有些城市的成交量会放大，上海最近的情况就有这个迹象。接下去，还会放大，不过不会突然放大，以价换量是11月的大概率事件。过了明年三月份，基本上就很难见到打折扣的房源了，住宅市场将进入相持阶段。可能会有反复，但是明年年底前形势就肯定明朗了。个别城市的限购也会逐渐松动，不是一次性放松，而是相对条件的放松，有些期限到了，也就不执行了。预计最先放开的应该是高端房。 <!----><!---->