房地产：部分公司大股东资产注入 关注3只股

www.eastmoney.com   2007-09-29 09:35   张宇   国泰君安 <script src="http://news2.eastmoney.com/mainjs/content_fun_1.js"></script>

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    事件内容：
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　　央行和银监会发文宣布：（1）第一套住房90平米以下住房首付不低于20％，90平米以下不低于30％。（2）已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85％提高至基准利率的110％。（3）所有商用用房首付不低于50％、期限不超过10年，贷款利率不低于基准利率的110％，商住两用房首付不低于45％，贷款期限和利率同商业用房。（4）项目自有资金不低于35％，土地证等四证必须齐全，否则不能发放开发贷款。（5）经国土部、建设部等查实有囤积土地和房源公司不得发放开发贷款，空置3年以上商品房不得用于抵押贷款。（6）开发贷款原则上不得跨地区使用。（7）禁止发放用于交纳土地出让金的贷款，政府土地储备机构贷款额度不得超过土地评估价值的70％，期限不超过2年。

　　事件评论：

　　对于住房消费需求政策还是持保护态度。对90平米以上和以下第一套、第一套和第二套（含以上，下同）住房首付和贷款利率区别对待，反映了保证大多数居民住房需求的政策立场，且第一套住房消费需求是国内房地产行业长期景气的主导需求，所以行业长期需求和景气将基本不受影响。

　　提高第二套住房首付比例和贷款利率将有利于抑制消费环节炒房的投机性需求，而这将有助于缓和前期过快的房价涨幅；预计大部分投资需求将不受影响。这是因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，据了解很多都在50％以上。

　　第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制，我们认为，不能低估此类住房需求的市场份额。

　　商业用房开发为主的上市公司会受到负面影响。商业用房首付比例和贷款利率没有区分第一套和第二套，一律提高到50％以上、最长10年、110％基准利率，至少短期内商业用房的需求会有一定负面冲击，商业用房价格有下降压力。

　　项目自有资金35％以上和四证齐全才能发放贷款，贷款原则上不得跨地使用，是对原有政策的重申。该项政策的贯彻强调对具有资金优势的一二线龙头公司有利。

　　把是否囤积土地和房源作为发放开发贷款的条件之一，3年空置房不得用于抵押贷款有助于抑制开发环节囤积房源，哄抬房价的不规范行为，但因需要明显证据和难以严格界定，所以预计要严格贯彻落实有难度。 

　　禁止发放用于交纳土地出让金的贷款，有利于规范土地出让市场秩序，降低开发商的投资和财务风险和投资者的投资风险。

　　商品房需求和房价上涨是中国强劲的宏观经济基本面在不动产上的直观反映，房地产价格上涨的长期趋势不会改变。包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、RMB升值等。因此，只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求增长和地价、房价上涨的大趋势难以改变，预计作为土地资源的地价持续上涨具有更强的确定性趋势（但是我们对持续普遍出现的“地王”现象对行业长期发展的影响感到担忧）。

　　主流上市公司未来两年的业绩高速增长已基本不受此次调控政策影响。受益于06、07年前9个月强劲的销售表现，部分公司大股东优质资产注入，大多数一二线优势上市公司未来两年业绩有望获得超过35％的往年行业平均增速。

　　随着政策预期落实房地产板块有望企稳，住宅开发类上市公司股价表现有望见底回升，但投资商业地产开发为主的上市公司需要谨慎。这次住房消费调控并没有超出前期市场传闻，而最近1个多月以来房地产板块也受累于这种政策传闻而进入向下调整，所以对于大多数住宅开发类上市公司、尤其是一二线优势龙头公司来说，存在见底企稳甚至回升的投资机会。

　　拿地成本越来越高、行业调控加强，再加上加息和从严监控贷款数量等，将促进具有优质房地产资源的大股东加快注入资产给上市公司的进程，我们再次提请投资者高度关注房地产行业中的资产注入类主题性投资机会，包括上海、北京、个别二线核心城市等地方房地产国企和部分民企。一些“小上市公司、大房地产集团”特征的上市公司大股东资产注入有望借此加速，上市公司的行业竞争地位有可能发生革命性改变（譬如从三线变一线、二线变一线等），但是，我们建议投资者在高度关注和慎重评估小上市公司本身具有良好投资价值的基础上再关注大股东资产注入的投资机会。 

　　结合近期行业发展趋势和此次调控政策行业影响，再次推荐以下地产股、房产股龙头和商业地产未来蓝筹三种选股模式及其代表性股票，对其股票的战略性建仓时机越来越成熟。（1）绝大部分项目储备拿地时间早、成本低，具有稳定的低成本拿地模式的地产股，包括我们在《坚持超配者超强》下半年投资策略报告推荐的 “华侨城A、招商地产、上实发展、中粮地产、张江高科”，近期推荐的“中国武夷”和中宝股份等。（2）具有良好土地、资金和开发品质竞争优势的一二线房产股龙头正面临越来越有利的行业扩张机遇，包括万科A、保利地产、泛海建设、中宝股份、天鸿宝业、中华企业、名流置业等。（3）以出租为主的商业地产股和开发区类公司，出租业务基本不受此次调控政策的影响。包括我们在《坚持超配者超强》下半年投资策略报告推荐的“张江高科、世贸股份、金融街”三大未来商业地产蓝筹，中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等出租类股票也存在一定投机机会。